房主必看l限购限贷政策下房屋买卖纠纷如何处理

河北宏策律师事务所 2017-07-06 20:53:00
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随着各地“限购令”和“限贷令”新政的推行,必然会导致一部分买受方失去购房资格或无法足额贷款导致房屋买卖合同无法继续履行,由此也必然会产生大量的房屋买卖纠纷案件,为此,归纳总结了如下几个问题,与大家分享。 一、房屋买受方能否以“限购”为由解除房屋买卖合同? 限购限贷政策不属于“不可抗力”,房屋买受方

随着各地“限购令”和“限贷令”新政的推行,必然会导致一部分买受方失去购房资格或无法足额贷款导致房屋买卖合同无法继续履行,由此也必然会产生大量的房屋买卖纠纷案件,为此,归纳总结了如下几个问题,与大家分享。

 一、房屋买受方能否以“限购”为由解除房屋买卖合同?

限购限贷政策不属于“不可抗力”,房屋买受方在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的,不能依据不可抗力条款解除合同,但买受方可以依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受方收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受方”的规定,以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由,请求解除合同,返还所支付的购房款和定金的,法院可以支持。当事人并主张赔偿损失的,原则上不予支持。

    因限购政策导致合同无法继续履行,买受方不行使合同解除权,出卖方也可行使合同解除权。

如合同对于限购政策进行明确约定和提示,买受方在不具备购买资格的情况下仍然签订买卖合同购房,后无法履行致使合同解除的,并不免除买受方的违约责任。

如签订房屋买卖合同后,买受方履行合同存在违约的,再以限购限贷政策主张不承担违约责任的,法院将不予支持。

二、买受方能否以“限贷”为由主张解除房屋买卖合同?

关于该问题,首先应当区别合同约定的不同的付款方式,房屋买卖合同一般有以下两种付款方式,一种为现金全款付款方式(包括分期付款),一种为按揭贷款方式付款,较为常见的为按揭贷款方式付款,对于排名前列种付款方式当然不存在限贷问题,买受方以信贷政策变化为由请求解除买卖合同的,原则上不予支持。

    对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款,且买受方能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素,导致无履约能力的,其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同,并要求出卖方返还收受的购房款或者定金的,可以支持。

     需要注意的问题是,无论是商品房买卖还是二手房买卖,买卖合同双方往往在合同中会有这样的约定:如因买受方自身或银行以及政策等非出卖方原因导致不能批准贷款或实际贷款金额达不到约定的额度,买受方应在房屋买卖合同签署之日起30日内付清或补足房款差额,对于该约定,买受方能否以信贷政策调整为由要求解除合同?

房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。该约定说明买受方对于自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见,该约定是双方当事人真实意思表示,不违反法律规定,合法有效,因此,买受方不能以此为由解除合同。

 三、买受方因限购政策依法解除合同,出卖方可否要求补偿?

房屋买卖合同因限购限贷政策依法解除的,出卖方请求买受方承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的,法院经审理,合同解除确实导致当事人利益失衡,可酌情予以支持。

 四、因受调控政策影响而解除,中介费如何支付?

房屋买卖合同因受调控政策影响而解除,中介公司已收取的中介费理应退还,但中介公司请求房屋买卖合同当事人支付其已实际支出的必要费用以及合理报酬的,应酌情予以支持。

宏策律所

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