你不知道的法拍房知识!

朝辞秋虎夜乘凉 处暑禾田始换装

一场秋雨 一场寒

法拍房

法拍房含义：在Short Sale（短售房）的程序中，原房主还是房子的卖家，但在Foreclosure（司法拍卖）过程中，法拍房归属于银行，房主将不参与房子的出售，但销售法拍房不是通过银行来进行的，是以信托拍卖的形式在当地的法院进行的。

法拍房产生的原因：

1.商业贷款产生。购房人向银行贷款购房的，在不能如期如数偿还贷款时，银行向法院提出民事诉讼，要求贷款人就被抵押贷款拍卖变现来偿还贷款；

2.民间借贷产生。比如：张三借李四的钱，约定以自有房产抵押给李四，到期不能还款，根据《担保法》的规定，李四不能直接取得抵押房产，也只能向法院申请张三还款，并出示抵押或借款协议，要求法院在执行阶段拍卖张三的房产来还款；

3.司法没收产生。比如：刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，如该财产涉及不动产，该不动产依法可进行拍卖，变现后的钱款收归国库；

4.无主财产。这个很容易理解，就是无人认领的房产。无主财产也可以进行拍卖，但现实生活中几乎很少发生。

法拍房注意事项：

1.房屋权属可能存在某种瑕疵，如未交齐土地出让金；没有房产证（或暂未办理，或无法办理）；未交清物业费、取暖费；房屋里面带有租客等情况，这些是法院不负责解决的，如果参加竞买，这些事宜要由竞买人自行承担和解决；

2.参加竞拍后，一旦成交，是不能办理按揭贷款的，竞买人一般需要在很短的时间内一次性交齐全部款项。

注：不动产产权性质多样，法拍房产产权更是复杂，需由专业人士指导购买，以免交易过程中产生不确定的税费，造成买受人损失，购买房产不能确权。

法拍房优势：

为什么法拍房在价格上有优势：法院在处置被执行人名下不动产时，会考虑到将要执行的标的能不能快速的变现。因为申请人从诉讼到执行的周期较长。执行法官会与指定评估机构沟通，评估价格会低于市场价格。

为什么法拍房在税费上有优势：司法大于行政。在司法处置过程当中，各部门会给予相应的便利条件，只需缴纳正常的税费（公共维修基金、契税）。而政府为了抑制房价过快上涨，在交易环节上所增加的重税，如：营业税和附加费、个人所得税等费用，法拍房交易过程中不予征收。

为什么法拍房不限购：由于法拍房的特殊性，为了便于法院更好、更快的处置被执行人名下资产，快速的将案款发还给申请人，经过研究决定，原则上不限购。

为什么法拍房产相对优质：一般情况下，法院会以被执行人名下最优质的房产，予以查封作为拍卖品，用于偿还债务。

必须全款：法院要保证司法拍卖的庄严性和申请人、被执行人的权益，所以要求一次性付款。如法院同意贷款，后期由于买受人的个人原因，银行批贷受阻，所产生的后果不可估量。

更多法拍房信息请关注微信公众号！！

期待您的加入

— END—

扫描二维码

关注更多精彩