隔江相望的白沙洲片和四新片 究竟差别在哪里?

隔江相望的白沙洲片和四新片，因地理位置、买房人群等因素十分接近，常常被用来相互比较，且一直是武汉三环内主城区房价较低的地方。可如今的四新片，已然摆脱了刚需乐土的标签，住宅产品正逐渐向高端化发展，新房价格普遍超过12000元/平，而白沙洲片仍然如平静的湖水，房价上涨相对缓慢，从房价快速上涨的2016年至今，仍在万元左右徘徊。

地理位置——交通通达性差 未形成完成的公路网络

三环内的白沙洲片位于京广铁路线西侧，北至雄楚大道，从交通方面来看，区域内仅有白沙洲大道一条主干道，无论是江国路还是江盛路均未能完整贯穿整个区域，难以形成完整的路网，而从外部来看，出行也十分单一，仅有白沙洲大道武泰闸一个必经之路前往武昌核心区域，东面更因巡司河以及京广铁路线而隔断。

反观四新片，国博大道、鹦鹉大道、江城大道、芳草路、龙阳大道以及墨水湖南路、杨泗港快速通道、四新北路、四新南路、四新大道、三环线组成了完整的内部交通网络，并与汉阳王家湾、钟家村、甚至硚口宝丰路等核心区域紧密相连，交通网络的通达性非常高。

白沙洲片交通未形成完成的网络体系

规划定位——产业园、经适房居多 环境成分相对“复杂”

区域定位方面，四新片原是由四新农场拆迁而来，区域内可谓是十分“干净”，规划较为简单，除了宜居的城市副中心外就是以国博中心为核心的企业服务总部区。而白沙洲片一直是洪山区的经适房、还建房的集中地，如青菱城市花园、湘龙鑫城、天地源荷景苑、万象新城等项目，加上区域内核心产业以物流、农副产品、机电、汽配等为主，批发市场、产业园落地较多，环境成分相对“复杂”。

客群结构——25-30岁的“社会新锐”居多刚需比重大

而复杂的环境也决定了白沙洲片购房群体的结构层次，在本轮限购之前，白沙洲片大多以外地购房者居多，武汉流动人口以及周边城市的投资者们一度占到了片区买房需求的七成以上。限购之后，外地购房者大约降到15%左右，而85%的武汉市购房者中，又以25-30岁的“社会新锐”居多，可以说，无论是限购前还是限购后，白沙洲片的购房需求在房价承受能力上，并未有明显地增强。而四新片则完全不同，交通的通达性意味着该片区容易吸收到房价较高的汉口区域客户以及人均收入水平普遍较高的沌口区域客户，在产品上更容易走向高端化。

据亿房网研究中心数据统计，2016年以来，白沙洲片住宅产品主要为刚需小三房和首次改善型大三房，再改大三房、四房以及豪宅类产品较少，且大多位于黄家湖板块，而非三环内的白沙洲板块，再改及豪宅类产品目前仅占片区产品总量的10%左右，而四新片高端改善早已崛起，如今同类产品占到其片区产品总量的30%以上。

房价控制——政府严控房价  短期内价格难以上涨

另外一个重要的因素就是当前的市场政策了，由于去年房价普遍上涨过快，当前房管局对于楼盘开盘的备案价格管控较为严格，不接受备案指导价的一律不发预售许可证，加上随后对精装修价格的限制补充，以刚需产品为主的白沙洲片，自然失去了房价快速上涨的途径，预计短期内白沙洲片的价格难以上升，预计保利新武昌10300元/平的毛坯+2100装修或将成为今年白沙洲片房价的“天花板”。