如何选个好地段?

之前跟大家说过，决定房产价值的核心因素，是地段。

房子本身是一堆砖头，不值钱，真正值钱的是附加在房子上的各类资源，而地段决定了房子所能附加的资源的多少和优劣。

上一篇跟大家说了大的地段即城市和区位的选择，今天更细致地聊一聊，给大家一些更实用的建议。

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1）不用说，交通越方便的地方，地段肯定越值钱。

不管是买房还是租房，地铁站都是重要的考虑因素，所以尽量近地铁或者地铁规划。

地铁房说的就是地铁站周边1公里的范围，对应步行距离15分钟左右。

有大量地铁规划的城市，长期来看，房价上涨空间一定是有的。一个楼盘，如果之前交通不方便，最近建好了地铁站，房价也会大涨一波。

如果你有确切信息，某个楼盘附近会建地铁站，那么你提早去埋伏，会是一个不错的选择。

不过，假如大家都知道了这一点，就没意义了，因为它当前的房价肯定体现出了大家对地铁的预期。

2）除了交通，还有配套，比如商业。商业发达的地方，人气就旺。

一个地段，附近有星巴克，说明它聚集了消费能力较高的商务人群，商业价值很大。

如果没有星巴克，有优衣库也很不错。优衣库定位中产，它所在的地段，区位也不错。

如果优衣库也没有，那么肯德基、麦当劳也是一个指标，说明附近有大量的商业需求。

像星巴克、优衣库、麦当劳这样的企业，选址能力是它们的核心竞争力。在确定一个店面之前，它们会花费大量时间和资源去做调研和预测。

作为时间和金钱都有限的个人，抄这些企业的选址作业，是一条捷径。

至于学区房，如果你是为了孩子上学，可以考虑，如果是投资，就算了。学区房本身溢价就很高，而且有政策风险。记住一点，学区房是消费品不是投资品。

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具体到楼盘的选择，有几个可以借鉴的点。

1）价格和成交量

成交量大，说明房子流动性好，价值体现也准确。从价格和成交量的维度可以把房子分为四部分：

价格高成交少：基本上是一个区域内较好的盘，它的单价会压着其它小区，可是视为天花板。适合自住，不适合投资获利，因为基数太高没空间；

价格一直在涨成交多：一般是楼龄小的次新房，价值被认可，正在快速补涨。这种房子适合快速下手投资，当然是否适合自住还得看品质；

价格低成交多：这种小区一般是大盘，单价基本上和该区域均价接近。可以看成是区域内的基本盘，刚需和投资都比较理想；

价格低成交少：早晚被淘汰不能碰。如果中介坏，只和你强调单价不谈成交量，这种情况没经验的话容易踩坑。

2）小区的户数

2000户算比较有规模的，流动性好，容易出手。投资较好选择这种小区。

3）生地（荒地/厂房/农田）

生地等于升值空间，这点非常重要。找生地最直接的方法就是打开百度地图的「地球模式」，一眼就能看出来。

看区域也是这样，如果一个区域内有大量生地，未来升值可期。

最后，所有的选择都是建立你预算的基础上的，没有较好的，只有最合适的。明确自己的需求，才能找到最适合自己房子。