烂尾楼风险如何化解?房企不能躺平

来源：界面新闻

记者｜杨冰柯

业主强制停贷告知行动，受到了多方关注。

据不完全统计，截止7月13日，全国业主发布的强制停贷项目已有100个，主要涉及郑州、武汉、合肥、长沙等二线重点城市，开发商层面包括新力、恒大、绿地、富力、蓝光等。

此次业主停贷风波，主要还是因开发商项目停工时间过久，交房遥遥无期，同时项目监管资金被转移，后续建设资金得不到保证，项目面临烂尾风险。

要求强制停贷，是业主自身权衡利弊后的选择。但业主们的出发点还是希望问题得到解决，希望能引起政府、银行和开发商的重视，加强购房款的监管和专款专用，降低所购项目烂尾的风险。

化解烂尾风险

要解决业主强制停贷，根源是要盘活烂尾楼，相关部门需要配合追讨被开发商转移走的项目监管资金，或者引入有实力的本地国企或全国性的央企国房企入场收购，将保交付放在优先位置。

从目前市场上发生过延期交付，后续能得到解决的项目来看，郑州“较高学历楼盘”永威金桥西棠可以作为参考案例。

在年初该楼盘因停工面临烂尾风险后，业主们通过几个月的积极沟通，在郑州高新区的和关注和支持下，最终在7月初追回了被开发商挪走的10.115亿元监管资金。这笔资金和项目的后续销售收入，将全部转入国资名下监管账户，用于保障后续项目建设，专款专用、封闭运行。

该项目得以成功追回10多亿的监管资金，也有前提条件，开发商永威和金桥均是郑州本地房企，并且这笔挪用资金是被开发商转移到在郑州的另一个开发项目上，因此郑州本地政府对开发商的监督和管辖更方便。

另外，该项目后期还有约15亿元的货值，在国资公司接管之后，这部分货值可能被盘活，这是项目能顺利交房的重要前提条件之一。

在这一轮发生停贷告知的项目中，并非所有项目都能像永威金桥西棠这么幸运追回预售监管资金。大多项目房源已基本售罄，并且预售资金基本都被房企挪走，这类项目重新盘活的难度更大，地方政府更需要努力沟通、协调，因为这类项目已不具备接盘价值，这就需要开发商有内部资源和资金调配的能力，重新使项目复工。

绿地位于武汉光谷的星河绘项目，曾是2020年当地的红盘，总销售额超过48亿元，但目前监管账户仅有8000多万，并不足以保证项目在今年底按期交付。

界面新闻了解到，该项目业主在今年以来多次与武汉东湖高新区建设局、房管局和开发商沟通。作为高新区的重点项目，相关政府部分也非常重视解决问题。

据一份6月份沟通后的记录显示，经过梳理绿地集团在高新区、武汉市、其他地区的资产后，给出的总体方案是多渠道盘活处置、加快变现节奏，积极争取绿地集团的支持，妥善化解项目风险。

针对最重要的项目资金缺口，方案显示首先需要请武汉相关司法部分支持将1.2亿冻结资金解封（绿地被武汉市中院冻结的1.225亿资产），用于星河绘建设。同时加大未售车位的销售回款，这部分价值约1.2亿元；支持绿地未开发的商业地块采取合作开发方式回款；另外要协调绿地集团给与融资支持，利用绿地集团现有资产进行以房抵债；方案还提到要盘活绿地在武汉的资产，争取武汉市政府支持对武汉黄陂会展中心地块进行退地。

这是武汉星河绘业主们通过与政府相关部门、开发商沟通后的解决方式，期望通过以上这些措施尽可能筹措项目到交付所需要的资金。

虽然给出了解决方案，但在实际落地过程中，依然存在多方沟通难点，且解决时间不明确。这也是此次星河绘项目业主们加入强制停供的原因之一，他们希望政府和开发商能尽快推动项目复工方案的实施落地。

绿地星河绘项目，已经是房源基本售罄，预售资金基本被挪用完项目中相对情况较好的一种，因为政府方面较为重视，开发商也有一定的资产可变现，且有可能腾挪资金用于项目后续建设。

一位大型房企人士对界面新闻表示，相比他们这类可以有全国资源协调的公司，一些地方小房企的经营情况更为紧缩，一旦出现资不抵债等风险情况，其停工项目只能等待接盘方甚至政府兜底。

还有一类是开盘销售不久的项目，虽然房企出现资金问题，但这类项目还有大量货源，且前期开盘的预售资金已经被相关部门进行监管，用于保证项目的交付。只要找到合适的接盘方继续推进，这类项目出现烂尾的风险会降低。

恒大在今年初曾与光大信托及五矿信托合作，将位于重庆、东莞和佛山等地的四个项目部分股权转让给了信托公司。后续信托机构将投入资金以保障项目的开发建设及保交楼。

在这种合作方式下，恒大依然作为项目操盘方，保留了在项目的财务监督权、销售共同定价权。当日后项目实现收益后，除偿还信托机构全部投入外，盈余部还能用于偿还恒大前期资金投入，且信托机构不以股东身份实际参与项目利润分配。

汇生国际融资总裁黄立冲对界面新闻表示，恒大与信托公司的这种合作方式，等于股权质押的债权融资，是一种不良资产处置的结构，由信托机构提供资金建成项目以保交楼，然后偿还信托机构的投入。“这种路径是标准的公司出现财务困难后，地方政府和场外资金结合来保交楼的案例。”

但上述这三个化解项目烂尾风险的案例，需要具备各自的前提条件，并不能统一应用到所有停工的项目。

自去年以来，虽然多次倡导有实力的企业去并购出险房企的优质项目，并且四大AMC机构也已表态会加大收并购力度。但从实际落地情况看，如中海、华润置地这类资金实力有保障的央企，在并购市场仍保持谨慎，并购项目更多的还是合作方的股权。

“保交楼”是一项艰巨且复杂的任务，不仅关乎业主的切身利益，对开发商、银行和楼盘所在地经济发展都有影响。

从购房者的角度，每一个项目都应该盘活，保证业主的权益，这需要开发商、业主、地方政府和银行能共同商议推进解决的方案，地方政府也需要积极支持企业有序复工复产，让房企的经营回归正常。

多位业内人士还认为，从去年开始政策层面强调的支持企业合理融资需求，不盲目抽贷、断贷、压贷等行为，一定要落到实处，同时对于部分遭受疫情影响的弱二线城市，应当给予企业一些税费减免、租金减免等支持，有序促进房地产行业债务风险出清。

房企不能躺平

对目前本就面临压力的楼市来说，受强制停供影响后，接下来买房者会更加谨慎，同时金融机构也会有更严苛的审核，这对恢复楼市的正常成交并不是好现象。

暂时看，强制停贷事件对涉及到的项目开发商并无直接影响，但作为项目开发商，他们负有不可推卸的责任，并且依然是“保交楼”的排名前列责任人，并不能不负责任地躺平。

一位涉及到停贷项目的开发商人士告诉界面新闻，公司并非不重视目前业主采取的行动，从去年下半年开始，公司内部已经将“保交付”作为首要重任。目前面临复工缓慢、不能如期交付的根本原因还是“资金不够”。

他提到，公司并不是特别的“没钱”，而是资金无法灵活调用，一些去年下半年到今年开售的项目上其实有足够的监管资金，部分还超出了项目保交付所需的资金额，但超出部分在地产政府的严格监管下，并不能提取出支援其他项目。

“如果业主强制停贷行为继续蔓延，对我们这类出险房企会更不利”，该人士说。

在目前的市场销售过程中，已经明显感受到，购房者选择项目的最主要一点，就是关注房企施工和交付进度，更倾向于选择央企国企或有实力的房企开发项目，对选择出险房企都会很谨慎，甚至直接不考虑。这种状况，直接影响到了上半年的销售进度，虽然市场行业整体不好，但公司的一些地段不错、性价比高的项目，依然卖不动。

一家TOP10房企人士告诉界面新闻，从去年下半年开始，一些开发商以债务兑付为重心，先保证公开市场的信用，因此将商票、供应商结算款这类资金优先投入到临期债务之中，传导到经营层面就是供货商、承建方收不到款，项目出现停工现象，如果这种情况持续就会出现烂尾的情况。

另一家华南房企人士告诉界面新闻，在外部融资基本断掉的背景下，公司不仅面临债务刚性兑付的压力，销售又不畅、失去了内部造血功能，公司的资金面极为紧张，这也是现阶段各项目停工、复工难的重要原因。

其实在今年初，各大房企都明确提出了要保交付。此次涉及业主停贷项目的开发商中，恒大、阳光城、融创、奥园、佳兆业等开发商均在不同场合提出，“保交付、保生产”为今年最重要的工作任务。

上述TOP10房企人士也提到，“当下房企‘保交付’的决心比以往更为坚决，因为大家意识到只有做好经营、保证交付，客户才能有信心购买你的房子，然后反过来公司才有销售回款和现金流。”

但在实际落地过程中，这些公司依然有不少项目因资金问题处于停工或者缓慢复工状态，这也是导致此次停贷项目逐渐增多的直接原因。

“归根到底是资金问题，开发商的资金来源主要有销售回款、处置项目以及融资。现在房企的处置资产力度也没那么大，之前‘贱卖’的状态反而不利于解决整体债务问题。”

这些房企如今面临的流动性危机状况，现实的解决的方式，都是希望能以“以时间换空间”，境内外债务进行展期，缓解刚性兑付压力，将更多的资金投入到项目交付方面，使销售逐步恢复正常，有持续稳定的现金流进来，盘活在建项目和工程，使“保交付”落到实处，不让购房者利益受损。

好在目前的楼市环境已有好转迹象，在各地推出多项楼市支持政策后，楼市成交在5、6月份开始回暖，虽然同比去年业绩降幅仍保持较高水平，但百强房企6月销售额环比增长了61.2%。

这意味着，销售端的恢复能为项目本身带来自有的现金流，施工建设能更有保障，完成保交付的可能性会更高。

这次发生的业主强制停贷事件也说明，当前的房地产行业仍需房企积极自救，不能有躺平、侥幸心态，因为他们关乎到大量业主的切实利益。